В условиях высокой ключевой ставки и ужесточения денежно-кредитной политики российские банки продолжают пересматривать подходы к оценке платежеспособности заемщиков. Особенно чувствительные изменения коснулись сегмента льготного кредитования, в частности, программы «Семейная ипотека», которая остается одним из немногих инструментов для улучшения жилищных условий с господдержкой. Однако, как показывают свежие данные Центробанка и комментарии экспертов, получить одобрение по такой программе сегодня стало значительно сложнее, а сумма одобренного кредита зачастую не покрывает реальные потребности семьи.
Финансовый аналитик и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с НСН обозначил принципиально важный порог: для жителей столицы минимальный подтвержденный доход для одобрения семейной ипотеки должен составлять не менее 280 тысяч рублей в месяц. Это средний показатель по рынку, однако он не является универсальной истиной для всех регионов России. В Москве, где стоимость квадратного метра традиционно выше, банки применяют более жесткие мультипликаторы, оценивая долговую нагрузку. Ключевое правило, на которое ориентируются кредитные организации, — это требование, чтобы после внесения ежемесячного платежа у семьи оставалось не менее 50% от совокупного дохода для покрытия текущих жизненных расходов. Причем при расчете этого остатка банки тщательно учитывают иждивенцев: наличие одного или двух детей автоматически увеличивает сумму прожиточного минимума, которую финансовый институт закладывает в свою внутреннюю модель скоринга.
Эта математика делает программу недоступной для многих семей, даже если номинально их заработок кажется высоким. Банк смотрит не только на справку 2-НДФЛ, но и на реальный остаток денежных средств после всех обязательств. Если совокупный доход семьи составляет, например, 250 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке рассчитывается на уровне 120-130 тысяч, то свободных средств останется около 50%, но с учетом расходов на детей (питание, кружки, одежда, транспорт) этот «запас прочности» может снизиться до критических значений, что является прямым сигналом для отказа.
Кроме того, в последние месяцы банки значительно урезают запрашиваемые суммы по заявкам. Согласно данным Центрального банка России, ссылка на которые приводится в «Известиях», разрыв между желаемой суммой кредита и фактически одобренной существенно вырос за последний квартал. Если в среднем россияне запрашивают около 6,1 миллиона рублей, то банки согласовывают лишь 4,1 миллиона. Это сокращение на треть — тревожный сигнал для рынка. На практике это означает, что семьи, планировавшие приобрести квартиру в новостройке по программе «Семейная ипотека» (ставка до 6%), сталкиваются с необходимостью либо менять объект недвижимости на более дешевый, либо срочно искать дополнительные источники финансирования — личные накопления, помощь родственников или потребительские кредиты, которые, к слову, сейчас выдаются под крайне высокий процент.
Почему банки идут на такое сокращение лимитов? Причин несколько. Во-первых, жесткая позиция регулятора по ограничению долговой нагрузки (ПДН) заставляет банкиров перестраховываться. Во-вторых, рыночная стоимость залога (квартиры) в текущих экономических условиях пересматривается, и оценщики рискуют снижать ликвидационную стоимость жилья. Банки предпочитают дать меньше денег, чтобы снизить риски невозврата в долгосрочной перспективе, особенно учитывая нестабильность реальных доходов населения.
Ситуация усугубляется общим падением объемов выдачи. Президент Ассоциации ипотечных брокеров Кристина Малхасян в эфире НСН отметила, что выдача льготной ипотеки в России сократилась более чем на 50%. Основная причина — новые условия, под которые стало крайне сложно подвести заемщика. Речь идет не только о требованиях к возрасту детей (в программе участвуют семьи с ребенком до 6 лет или с инвалидностью), но и о цене квадратного метра, которая ограничена для многих регионов. В итоге даже те семьи, которые подходят под формальные критерии, не могут найти в своем регионе квартиру по установленному лимиту стоимости.
Эксперты сходятся во мнении, что текущая конъюнктура заставляет заемщиков прибегать к схемам с использованием персональных скидок от застройщиков или к увеличению первоначального взноса (сейчас минимум 20%, но банки охотнее одобряют заявки с взносом от 30-40%). Однако для среднестатистической семьи накопить такой объем капитала становится все более сложной задачей.
Подытоживая, можно сказать, что для успешного одобрения «Семейной ипотеки» сегодня недостаточно просто соответствовать государственным критериям (наличие детей, возраст родителей). Ключевым фактором становится высокая финансовая подушка и стабильный «белый» доход, превышающий средний по региону в несколько раз. При этом нужно быть готовым к тому, что сумма кредита будет урезана, и к моменту сделки у вас на руках должен быть резерв для покрытия этого разрыва. Рынок жестко разделяет клиентов на тех, кого банки пускают в программу, и тех, кому придется отложить покупку жилья до лучших времен или искать альтернативные варианты финансирования на вторичном рынке без льгот.